خبير عقاري يحذر من شراء القصور الريفية في المزاد

حذر خبير العقارات البريطاني توم هدسون من شراء القصور الريفية البريطانية بأسلوب المزاد، وذلك ردا على تقارير تؤكد عودة المزادات في هذا القطاع كوسيلة للبيع السريع. وقال هدسون الذي يدير شركة «ميدلتون أدفايزرز» التي تتخصص في القصور الريفية، إنه في حالات بيع العقارات الريفية بالمزاد، وهو نادرا ما يحدث، فالاستراتيجية عادة ما تكون بيع عقار في حاجة إلى الترميم الشامل. وأضاف أن المزاد «قد يغطي على عيوب خفية في العقار». وشرح هدسون لـ«الشرق الأوسط» ما يعنيه، بالقول، إن العيوب الخفية في العقار قد تكون متعلقة بإصلاحات تم إجراؤها من قبل بلا تراخيص رسمية، وقد يكون الأمر متعلقا بمشروع سوف يقام في المنطقة ويؤثر سلبا على قيمة العقار في المدى الطويل، أو قد يسفر الفحص الدقيق عن عيوب إنشائية أو بيئية في العقار. وفي هذه الحالات يعتبر هدسون أن مقولة إن على المشتري الحذر (Caveat emptor) تطبق، فالمشتري الذي يتسرع في الشراء سهوا يتحمل المسؤولية كاملة، خصوصا إذا كان الشراء بالمزاد. وأضاف أنه إذا شاهد المشتري عقارا ريفيا يباع بالمزاد فعليه أن يجري أبحاثه بكل دقة قبل اتخاذ قرار الشراء. ويصف هدسون سوق القصور الريفية البريطانية التي يتخصص فيها بالقول إن هذا القطاع ما زال يعاني من ندرة الإمدادات. ولذلك فهو يعتقد أن القصور المتميزة بلا عيوب يمكنها أن تحقق أعلى الأسعار. وبسبب ندرة الإمدادات يمكن للأسعار أن تنطلق إلى مستويات خيالية. وهذا الوضع يعطي البائعين أحيانا انطباعات غير واقعية عن الأسعار، ولكن مع وجود عدد قليل من المشترين المحتملين، قد يكون مشتر واحد أو اثنان لكل صفقة، فإن عامل المنافسة يكون محدودا لأغلبية العقارات إلا في حالات الأفضل في القطاع. ويؤدي هذا الوضع أحيانا إلى انتظار البائعين لأسعار أفضل تكون غير واقعية. وعلى الرغم من حجم المبيعات المحدود في قطاع العقارات الريفية، إلا أن المبيعات بأسعار جيدة تم تحقيقها في الكثير من المناطق، وخصوصا في مقاطعة ساري القريبة من لندن والمتأثرة بارتفاع أسعار عقارات لندن.وفي هذا القطاع الصعب يعتقد هدسون أن خبرة وكلاء العقار يتم اختبارها إلى الحد الأقصى، وخصوصا فيما يتعلق بالحد من تطلعات البائعين غير الواقعية بالنسبة لأسعار البيع. أما الاختبار الأكبر للمشترين فهو العثور على العقار الجيد بأسعار ملائمة تبدو واقعية حتى بعد مضي عدة سنوات على الشراء. وهو يقول للبائع في هذا القطاع: «إذا كنت واثقا من قوة السوق ومن أن عقارك يمكن أن يصمد بنجاح للفحص الدقيق، فالنصيحة هي أنه لا توجد فوائد ملموسة من بيع عقارك بالمزاد». وهو يعتقد أن عقارات المدن التي أصبح تداولها مثل السلع ومن السهل تقييمها، تكون مناسبة أكثر للبيع بالمزاد. ولكن القصور الريفية هي أبعد ما تكون عن السلع. ويعترف هدسون بوجود حالات للبيع بالمزاد في القطاع الريفي في الماضي، عندما كانت العقارات مضمونة في ارتفاع أسعارها على نحو أسبوعي. فمنذ سنوات كان الصراع على أشده لشراء العقارات المعروضة في السوق. أما الآن فإن المستثمرين أكثر حذرا ويريدون فحص كل تفاصيل العقار بدفة قبل الارتباط بالشراء. ولذلك اتجهت تقارير الفحص العقاري التي تقدمها شركة «ميدلتون» التي يديرها هدسون، إلى توفير تقارير عقارية للزبائن بها تفاصيل أكثر عما كان الوضع عليه قبل بضع سنوات. ولكن مع سرعة إجراءات البيع في المزادات فإن هذا المستوى من الأبحاث يصعب تحقيقه. ولكل هذه الأسباب يعتقد هدسون أن بيع العقارات الريفية بالمزاد سوف يبقى ظاهرة نادرة. ومع ذلك فإن هناك حالات لبيع قصور ريفية بالمزاد. وهو أسلوب كان سائدا قبل نحو أربعة عقود لأسباب متعددة منها البيع السريع وعدم عرض القصر في السوق لفترة طويلة يعرف معها أهل المنطقة عن أسرار البيع وتفاصيله. وكان المتبع أن تباع القصور بالمزاد ثم يتبعها مزاد آخر لبيع المحتويات. في إحدى هذه الحالات يباع الآن بالمزاد قصر ريفي يقع وسط أراض مساحتها 27 فدانا في مقاطعة هامشير ومعروض للبيع بالمزاد بسعر لا يقل عن 3.75 مليون إسترليني (5.6 مليون دولار). وهو يتكون من سبع غرف وخمسة حمامات وست غرف استقبال ومخزن كبير تحت الأرض يسمى «سيلر». ويرتبط بهذا القصر منزلان لطاقم الخدمة بالإضافة إلى كوخ آخر به ثلاث غرف وتحيطه حدائق مساحتها خمسة أفدنة. وتدخل كل هذه المنشآت في الصفقة. ويقول أصحاب القصر إنهم اضطروا إلى أسلوب البيع بالمزاد على رغم ارتباط عائلتهم تاريخيا بهذا القصر لأنهم أعجبوا بقصر آخر أصغر حجما في مقاطعة دورست، ولذلك قرروا البيع السريع بالمزاد لهذا القصر من أجل الانتقال إلى القصر الصغير. وتعترف الشركة المشرفة على المزاد، واسمها «تشسترتون هامبرتس» بأن الانطباع السائد عن المزادات الآن هو أنها تتخصص في العقارات القديمة والمصادرة من البنوك أو تلك التي تعاني من مشكلات هيكلية. ويقول جيمس غريللو المسؤول عن المزاد إنها المرة الأولى التي يأتي فيها إلى المزاد عقار بهذا الحجم، وأضاف أنه يتلقى مكالمتين أو ثلاثا يوميا حول هذا العقار. من ناحية أخرى، لاحظ خبير المزادات ويل كيرتون من شركة «نايت فرانك» زيادة في الإقبال على المزادات. وهو يشرح أن المزادات تصلح لبيع بعض العقارات، وخصوصا تلك التي تحتاج إلى ترميمات أو عقارات الوراثة التي يحتاج الورثة إلى بيعها سريعا. وهو يحذر المشترين من ضرورة تدبير التمويل قبل الذهاب إلى المزاد ويقول: «عندما تهبط المطرقة يتم البيع وتبادل العقود». وفور إنجاز المزاد يتم دفع نسبة 10 في المائة من قيمة الصفقة كمقدم لا يرد. وعلى مر السنين تأتي إلى المزادات عقارات متميزة للبيع السريع ولأسباب تتعلق بظروف البائع، ولكن المتبع في هذا المجال هو الاستعانة بخبير عقاري يبحث للمشتري عن العقار الذي يلبي له رغباته بأفضل سعر. ومن دون هذه الخبرة قد يجد المشتري نفسه وقد دفع أكثر مما يستحقه العقار أو انتهى به الأمر إلى شراء عقار دون المستوى. * نصائح للمشتري بالمزاد * من أبرز هذه النصائح ضرورة تدبير التمويل والالتزام بحد أقصى للسعر، حيث ينصح خبراء المزاد المشتري بأن يجري أبحاثه قبل خوض التجربة وأن يعرف تماما ماذا يشتري وأن يدبر تمويله. ولكن أهم نصيحة هي عدم الانسياق وراء رفع السعر للحصول على الصفقة ووضع حد أقصى لسعر الشراء قبل دخول المزاد والالتزام بهذا السعر. * التمويل: عملية التمويل يجب أن تسبق دخول المزاد. فالشراء بالمزاد معناه دفع نسبة 10 في المائة من الثمن فورا، ودفع بقية المبلغ خلال 28 يوما. * الخبرة: لا تكن أول المتنافسين على رفع السعر. والأفضل تقديم عرض الشراء في المراحل النهائية للمزاد. كما أن من الأفضل للمشتري غير المتمرس أن يمثله خبير مزادات يعرف الإجراءات ومجريات المزاد. * مسار المزادات: يباع العقار في المزاد بعدما يتخطى السعر الاحتياطي الذي يضعه البائع كحد أدنى مقبول للبيع، ولذلك لا أهمية للعروض الأولية الرخيصة التي تقدم فقط لجس النبض. وهناك بعض العبارات التي يستخدمها وكيل المزاد للإشارة إلى أن الثمن تخطى الحد الأدنى المطلوب، مثل عبارة «بيع العقار أصبح جديا وفوريا»، وهنا يشتد الصراع للحصول على الصفقة بين المتنافسين.