السعودية: الأبراج السكنية ستخفض أسعار الشقق الحالية إلى 30 %

أكد خبراء عقاريون أن التمدد الرأسي بالمملكة سيسهم في تطوير المدن وتقدمها عمرانيا ، ولكن التخطيط غير الموفق لم يساعد على بناء مساحات هذه المدن ، موضحين أن التمدد الرأسي داخل المدن هو حل سريع ومساهم في سرعة الحصول على سكن بأقل تكلفة ومدة زمنية. وقال رئيس الهيئة السعودية للمهندسين المهندس حمد الشقاوي إن التوسع الأفقي دائما يكون في المساحات الشاسعة مثل مساحة المملكة ،أما إذا كانت المساحة مثل التي في مدينة نيويورك فمن الطبيعي أن يكون التمدد رأسيا لأن عدد السكان كثير ،وأضاف « ان المشكلة في عدم استخدام هذه المساحة بصورة أفضل يعود إلى عدم وجود التخطيط المناسب لتغطية تلك المساحات ، وقد نشأت هذه المشكلة عندما وجدت أراضي بيضاء داخل النطاق العمراني تضغط على الخدمات مثل شبكات الصرف الصحي والكهرباء والهاتف. وأشار الشقاوي إلى أن عيوب ومزايا التوسع الأفقي تعتمد على الكثافة السكانية فإذا كانت مرتفعة فهنا يتم اللجوء إلى التوسع الرأسي، ولكن المملكة تعتبر من أقل الكثافات بالنسبة للمساحة وعدد السكان، ولذلك من المفروض أن يكون التوسع أفقيا وليس رأسيا في الظروف السليمة، ولكن لم يتم استغلال هذا التمدد بطرق علمية صحيحة وإنما بطرق عشوائية مثل التي بجدة ومكة المكرمة، وبالتالي نتجت عن ذلك عدة مشاكل منها الإزدحام المروري وعدم السيطرة على الخدمات التي ترهق ميزانية الدولة. من جهته قال الخبير العقاري الدكتور محمود النبريص إن ازدياد التوسع الأفقي للمدن في المملكة له عدة أسباب منها المساحة الواسعة التي تغني عن التوسع الرأسي والقوة الاقتصادية للدولة التي تمكن من إنشاء بنى تحتية تصل إلى مسافات طويلة جدا، وكذلك التوجه الحكومي للاستفادة من الطاقة الشمسية والطاقات الأخرى البديلة، موضحا ان التمدد الرأسي تأتي حاجته إذا كانت المساحة صغيرة واستمرارية التكدس في السكان. وعن هل سيعمل التمدد الرأسي وتشجيع المواطنين للسكن في الأبراج على حل لأزمات السكن أوضح النبريص « أن ذلك يعود إلى ثقافة الفرد، ولكن بعد ارتفاع قيمة السكن حاليا أصبح المواطن السعودي يقبل السكن في الشقق والدوبلكسات بعد أن كان توجهه فقط إلى الفلل الكبيرة التي كانت في متناول الجميع ، منوها أن التمدد الأفقي يسهم في خفض التكاليف على السكان ، مؤكدا أنه يجب أن تؤخذ أحمال الكهرباء بعين الاعتبار حتى لا يحدث أي انقطاعات بالتيارات الكهربائية لأن التمديدات في داخل المدن لا تستوعب كافة الأحمال التي تحتاجها الأبراج ، وكذلك معرفة طاقة الصرف الصحي والمياه حتى لا يصبح أيضا هناك انقطاع في ذلك لأنه إمداد الدور الثالث في المباني يختلف كثيرا عن الدور الأربعين. وأشار النبريص إلى أن الارتفاع بالبناء في كثير من الأحيان لا يخفض من القيمة السوقية للعقارات لأنه سيتم التأجير أو البيع على المواصفات الموجودة بالمبنى كوجهة الشقة أو ارتفاعها وإطلالتها ،مبينا أن من عيوب التمدد الأفقي انه يكلف في بناء البنى التحتية لأنها تحتاج إلى سيولة ضخمة ووقت طويل خصوصا في الأماكن غير المتصلة مع المناطق التي تتوافر بها كافة الخدمات، أما بالنسبة للتوسع الرأسي فهو يوفر على الدولة الكثير يتوفر به الطابع الحضاري ، وكذلك سهل البناء وتجمع الناس في مبنى واحد ، حيث هذا التوسع يحتاج إلى القطارات وتأهيل النقل العام ، إضافة إلى انه يجب أن يكون عدد مستخدمي المركبات قليلا جدا. وأكد أستاذ العمارة المهندس صلاح الغامدي أن التمدد الرأسي داخل المدن هو حل سريع ومساهم في سرعة الحصول على سكن بأقل تكلفة ومدة زمنية، وأن أغلب دول العالم عملت على إنشاء أبراج سكنية تحمل آلاف الشقق وبأسعار معقولة، مما أسهم في حصول كثير من المواطنين وخاصة من ذوي الدخل المتوسط والمحدود على السكن بفترة قصيرة ، مبينا أن الارتفاع الضخم في أسعار الشقق يكبد المواطن ديونا يستمر في سداد أقساطها طيلة حياته في ظل اسعار الأراضي المرتفعة. وقال «إن التمدد الرأسي بشكل عام و بناء الأبراج السكنية بشكل خاص سيعمل على التوازن في قطاع الاسكان التي غالبا ما تكون بين العرض والطلب» ، إضافة إلى عدم توفر التمويل اللازم للمساكن في الوقت الراهن ، كما أن بناء هذه الأبراج سيكون مخططا استثماريا يقود مدن المملكة إلى التوسع الرأسي بدلا من الأفقي الذي يكلف الدولة مبالغ باهظة جدا في سبيل توفير وإيصال الخدمات، وكما يشير بعض المتخصصين أن بناء الأبراج السكنية سيخفض أسعار الشقق الحالية إلى 30 بالمائة ، وستكون هذه النسبة أكبر إذا منح القطاع الخاص صلاحيات وحوافز وفق معايير وأنظمة محددة تسهم بزيادة العرض والطلب لخفض الأسعار. ونوه الغامدي أن الأبراج العالية تعتبر قليلة في المملكة لحداثة تجربتها مقارنة بالدول المتقدمة في العالم خصوصاً في أمريكا الشمالية واليابان ودول شرق آسيا بشكل عام، مبررا أن السبب الرئيسي في بناء الأبراج لغرض التجارة وليس السكن ، ولهذا أصبحت أشبه بالمدن العمودية التي تقدم حياة متكاملة في التعليم والصحة والاحتياجات اليومية وقد يكون مقر عمل بعض السكان فيها، مشيراً إلى أنه في بعض الدول يوجد شح في الأراضي ، كما تعتبر هذه الأبراج حلاً لمشكلة السكن، ولذلك تكثر في بعض المدن العالمية ذات الكثافة السكانية العالية ، موضحا أن قلة عددها جعلها خياراً أفضل للقطاع التجاري لارتفاع العائد منها مقارنة بالقطاع السكني . وعن التمدد الرأسي قال الغامدي « إن التمدد الرأسي سيمنح المدن حيوية ونشاطا وجمالا عمرانيا كما هو ملحوظ في العديد من الدول العربية والعالمية، لا سيما أن المجتمع السعودي أصبح متقبلا لفكرة السكن في الشقق وخاصة في ظل الزيادة الكبيرة بأعداد السكان والتمدد الأفقي السريع لبعض مدن المملكة». وشدد على اخضاع فكرة اقامة مشاريع وأبراج سكنية لدراسة تخطيطية تفصيلية لتفادي أي سلبيات تطرأ على المشروع ، خصوصا وأن العديد من مناطق المملكة تقبل التوسع الأفقي بسبب وفرة الأراضي البيضاء، كما أن كل مدينة لها خصوصيتها وطبيعتها ، ولذلك يجب تفعيل النقل العام الذي يصل بين هذه المباني، مؤكدا أن بناءها دون الأخذ بالاعتبار الحركة في السوق سيجعل من هذه الأبراج أماكن غير مشغولة ، وبالتالي يكون في ذلك هدر بشكل أو آخر. وطالب الغامدي بمراجعة وتعديل لوائح وأنظمة استخدامات الأراضي السكنية والتجارية والارتفاعات المسموحة للحد من التمدد الأفقي السريع، وكذلك تحفيز الشركات على إنتاج كميات كبيرة من الوحدات السكنية والمكتبية في الأراضي كافة على المحاور التجارية بدلاً من ترخيصها فقط للمشاريع الفندقية وللمستشفيات، وأن تكون وفق رؤية واضحة غير مرتبطة بنوعية معينة من المشاريع، سيمنح المدينة جمالاً عمرانياً ويدفع بها نحو زيادة معدلات البناء واستقرار أسعار الوحدات المكتبية وتدفق الأبراج السكنية إلى السوق العقارية كما في دول خليجية مجاورة. وبين أن التمدد الرأسي يدفع المستثمرين إلى البناء بدلاً من المضاربة وحل مشكلة الأراضي البيضاء الشاغرة داخل المدن من خلال استثمارها، وهذا الأمر ليس معجزا في السعودية فقد كانت تجربة أمانة محافظة جدة بالسماح بتعدد الأدوار في بعض المناطق حتى في الأراضي السكنية، بحيث يستعمل الدور الأرضي مواقف للسيارات والدور الثاني حتى الخامس شققا سكنية، ثم يصمم الدوران السادس والسابع على شكل فيلا سكنية، وهذه الطريقة خلقت منتجات جديدة عقارية تسهم إلى حدٍّ كبير في مواجهة الطلب على الوحدات السكنية. من جهته قال المطور العقاري عادل المدالله إن تمدد العمران عموديا يساعد على رفع قيمة السياحة بالمملكة وذلك من خلال ارتفاع معدل الفنادق والشقق الفندقية والوحدات السكنية أيضا وانخفاض أسعار الأراضي الموجودة على أطراف المدن ، إضافة إلى تنمية المؤسسات الصغيرة داخل النطاق بنسبة 20 بالمائة على الأقل. وأضاف «إذا فتح مجال الاستثمار أمام الشباب في الأبراج السكنية مثل فتح محلات سوبر ماركت فهنا نضمن نجاح تلك المشاريع التجارية لأن جميع السكان سيتعاملون معها ، أما بالنسبة للتمدد العمراني الأفقي فإنه يكلف الدولة الكثير لأنه يحتاج إلى بنى تحتية جديدة وإنفاق أموال بما يخص الصيانة والتشغيل. وأشار المدالله إلى بناء الأبراج السكنية والسماح بتمدد الفلل السكنية إلى 3 أدوار بدلا من دورين سيقلل التكلفة على الأسر السعودية والسكن مع أبنائها في تلك الوحدات ،وسيقوم أفراد هذه الأسر ببناء وحدة سكنية بقيمة 5 ملايين ريال بدلا من أن يدفعوا 20 مليون ريال لبناء 6 دبلوكسات والتوفير من قيمة الأراضي.